Регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации

Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства К универсальному правопреемству теория гражданского права относит переход прав при реорганизации юридических лиц и при наследовании. Общим для случаев универсального правопреемства, в отличие от правопреемства по сделкам, является то, что от правопредшественника к правопреемнику правопреемникам переходит вся совокупность имущественных прав, а не отдельное имущество, указанное в сделке.

Вместе с тем оба варианта универсального правопреемства имеют существенные различия применительно к основаниям и процедуре регистрации прав на недвижимость и поэтому будут рассмотрены раздельно.

Поскольку предыдущий раздел мы закончили рассмотрением вопросов, связанных с юридическими лицами, поэтому начнем с универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. В соответствии со ст. Исключением из этого правила является реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица.

В этом случае первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Статья 58 ГК РФ говорит о том, что к вновь возникшим в результате реорганизации юридическим лицам переходят права и обязанности реорганизованных юридических лиц, и указывает документы, на основании которых регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации такой переход.

Право на недвижимое имущество, приобретенное при реорганизации юрлица

При слиянии, присоединении и преобразовании это передаточный акт, а при разделении и выделении регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации разделительный баланс. Очевидно, что именно эти документы должны признаваться правоустанавливающими при регистрации прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридических лиц. Статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц", которая называется "Завершение государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации", говорит, в частности, о том, что с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц в случаях преобразования, слияния и разделения ранее существовавшие юридические лица считаются прекратившими свою деятельность.

С прекращением деятельности присоединяемых юридических лиц связана также реорганизация в форме присоединения. В связи с этим понятно, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество при реорганизации не может быть связан с государственной регистрацией права на недвижимость вновь возникших при реорганизации лиц.

За такое решение, по крайней мере, два аргумента. Во-первых, признание права вновь созданного в результате реорганизации юридического лица возникшим с момента государственной регистрации этого права привело бы к возможности существования юридического лица без имущества, что противоречило бы п.

Но, самое главное, в таком случае после регистрации вновь созданного юридического лица недвижимость до государственной регистрации регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации на нее этого лица вообще не имела бы собственника, так как прежний собственник уже прекратил свое существование, а вновь созданное юридическое лицо это право еще не приобрело.

  • После введения в действие новых норм наследственного права эти ограничения сняты, и можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства;
  • Ныне действующий ГК РФ часть третья не содержит аналогичной нормы;
  • Очевидно, что именно эти документы должны признаваться правоустанавливающими при регистрации прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридических лиц;
  • Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, предусмотрены ст;
  • Вместе с тем такая регистрация необходима и является единственным доказательством существования зарегистрированного права ч.

Очевидно, что в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила мог бы быть случай регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации путем выделения, специфика которого состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц.

Если не возникло новое юридическое лицо, перехода прав на недвижимость нет

Вместе с тем вряд ли следует выделять данный случай только по этому основанию. Представляется целесообразным в ст.

Регистрация перехода права на объект недвижимого имущества юридического лица при реорганизации

Если мы пришли к выводу о том, что при реорганизации юридических лиц право на недвижимость у вновь созданного лица возникает с момента государственной регистрации этого лица, мы должны сделать вывод и о том, что именно с этого момента юридическое лицо имеет право распоряжаться этим имуществом. Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации не содержат положений, которые позволяли бы иначе решить данный вопрос. В этом случае возникают такие же проблемы, регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации и при внесении имущества в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц.

Пути решения этих проблем уже предлагались см. Однако не исключен и другой подход к проблеме осуществления возникших, но не зарегистрированных прав на недвижимость.

Этот подход состоит в установлении законом невозможности для собственника распоряжаться недвижимым имуществом до регистрации права собственности на. В этом случае юридический факт осуществления государственной регистрации в тех случаях, когда закон не связывает с ним возникновение права собственности, был бы необходим для того, чтобы собственник мог распорядиться имуществом.

Для реализации такого подхода п.

Возникновение прав при реорганизации

Переход права, совершение сделки, ограничение обременение иное распоряжение ранее возникшим правом в отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной государственной регистрации этого права. Аналогичную формулировку можно было бы внести в абз.

При таком решении была бы проведена определенная унификация правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения права на недвижимость. При этом было бы реализовано только два варианта: Регистрация как условие возникновения права - право без регистрации не считается возникшим. Регистрация - условие распоряжения правом - право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать до совершения действий по распоряжению.

Изучение практики регистрирующих органов показало, что особые затруднения при регистрации прав вновь созданных в процессе реорганизации юридических регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации отсутствуют. Исключение составили случаи реорганизации в форме преобразования.

  • Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
  • Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, отсутствие в нем положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации п;
  • Последующая государственная регистрация недвижимого имущества за вновь созданным юридическим лицом является лишь доказательством существования возникшего права собственности;
  • В передаточном акте часть недвижимости перейдет в одно новое АО, другая часть - в другое новое АО.

Как указано в п. Таким образом, в случае изменения организационно-правовой формы юридического лица происходит прекращение одного юридического лица и возникновение другого. Однако внешне такие изменения выражаются, в частности, в изменении наименования юридического лица: Поэтому иногда регистраторы вместо регистрации права вновь созданного юридического лица ошибочно проводили внесение изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя.

В то же время в ряде случаев при изменении наименования например, "товарищество с ограниченной ответственностью" на "общество с ограниченной ответственностью" и пр.

Также рекомендуем статью: Узнать арест на квартиру в Челябинске

Видимо, указанный вопрос нуждается в четких разъяснениях со стороны Минюста России. Рассмотрим теперь регистрацию прав на недвижимость, возникающих на основании наследования. Определяя в этом случае роль государственной регистрации, необходимо обратиться к нормам о наследовании. В соответствии с п. Из этих положений четко видно, что в отношении наследования законом установлено иное правило, чем в п. Итак, право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства.

При этом, как и во всяком случае возникновения права раньше его регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации, встает вопрос о моменте, с которого возможно распоряжение данным имуществом. Ранее действовавшее законодательство содержало четкие ограничения прав лица, принявшего наследство.

При этом закон связывал момент окончания данных ограничений либо с истечением шести месяцев со дня открытия наследства, либо с моментом выдачи свидетельства о праве на наследство, если оно выдано раньше шести месяцев ч.

Таким образом, хотя ограничения прав распоряжения имуществом с момента признания его принадлежащим наследнику существовали, они никак не были связаны с моментом государственной регистрации права собственности наследника.

Ныне действующий ГК РФ часть третья не содержит аналогичной нормы. Из этого можно сделать вывод, что раньше, до введения в действие части третьей данного кодекса, сделки по распоряжению таким имуществом наследник был вправе совершать регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации истечении шести месяцев со дня открытия наследства независимо от выдачи свидетельства о праве на наследство, либо со дня выдачи этого свидетельства.

После введения в действие новых норм наследственного права эти ограничения сняты, и можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства. В связи с таким положением возникает весьма интересный вопрос: Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. В то же время регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки.

В таком случае, по мнению автора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству абз. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом абз.

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества если оно не относится к жилой недвижимости - п. По мнению автора, наличие возможности заключения сделок отчуждения наследственного недвижимого имущества вряд ли способствует потребностям гражданского оборота.

В связи с этим представляется целесообразным установить запрет регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника. Вместе с тем было бы целесообразно в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации ввести дополнительную статью под названием "Регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих на основании наследования".

Полезный материал по теме: С чего начать раздел земельного участка и дома

Эта статья могла бы иметь следующее содержание: Регистрация вещных регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации на недвижимое имущество, переходящих в порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве на наследство либо решения суда, устанавливающих права наследника на данное недвижимое имущество.

Предполагаемая редакция закрепила бы фактически сложившуюся практику регистрирующих органов, которые в качестве документов, подтверждающих права наследников, признают только свидетельства о праве на наследство и решения судов. Для дополнительной аргументации данного предложения следует отметить, что изучением практики государственной регистрации установлено следующее.

Сделки с наследственным имуществом практически всегда совершаются не только после выдачи свидетельства о праве на наследство, но и после регистрации права наследника на основании этого свидетельства. В связи с тем, что основным правоустанавливающим документом при наследовании является свидетельство о праве на наследство, возникает и другой вопрос - о пределах правовой экспертизы данного документа регистрирующим органом. Свидетельства о праве на наследство выдают нотариусы, лица, уполномоченные законом на проведение деятельности, имеющей целью установить права конкретного лица на конкретное наследственное имущество.

Нотариус выясняет также круг лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве". При этом согласно ч. Должен ли регистрирующий орган в порядке правовой экспертизы документов п. Представляется, что не должен, так как обязанность по установлению этих обстоятельств возложена законом на нотариуса, а регистрирующий орган не располагает возможностями для такой проверки.

Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными Регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации и установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам.

Так, например, если в свидетельстве в качестве наследодателя указано не то лицо, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, то в регистрации права на основании такого свидетельства, безусловно, должно быть отказано. Основанием для отказа регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации регистрации будет также отсутствие всех необходимых сведений об объекте недвижимости и о правообладателе п.

Однако регистрирующий орган не может в регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации отказа положить свое мнение о неправильно определенном круге наследников, о наличии родственных отношений с наследодателем или недействительности завещания. При регистрации прав на основании наследования по завещанию следует обратить регистрации прав на недвижимое имущество при реорганизации на норму закона о завещательном отказе.

При этом "на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".

Обращает на себя внимание формулировка данной нормы. Здесь не говорится о том, что завещательный отказ подлежит государственной регистрации, речь идет о праве потребовать такой регистрации. Видимо это не случайно. Во всех случаях, когда речь идет о правах, подлежащих регистрации, эти права в соответствии с п. Но право пользования помещением, вытекающее из завещательного отказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Оно возникает вместе с правом наследника, а право наследника от регистрации не зависит и возникает с момента открытия наследства.

Таким образом, в п. Однако реализация такой добровольности на практике весьма затруднительна. Когда завещательный отказ имеет место, он должен быть отражен в свидетельстве о праве на наследство как обременение имущества правами третьих лиц - отказополучателей.

При этом, обращаясь за регистрацией своего права на недвижимость, наследник одновременно должен представить заявление о регистрации указанного в завещательном отказе обременения. При отсутствии такого заявления его право не может быть зарегистрировано, так как регистрация обременений производится исключительно на основании заявлений абз. Разумеется, регистрация может быть произведена, если одновременно с наследником с заявлением о регистрации их прав обратятся отказополучатели п. В любом случае представляется невозможной регистрация права наследника без регистрации обременения в виде завещательного отказа.

При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!

ВИДЕО: оформляем кадровые документы при реорганизации и ликвидации

VK
OK
MR
GP




Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий

x